(월급쟁이 부자들tv) 99%가 몰랐던 부동산의 진실
1. 정부, 나는 부동산 하락도/상승도 원치 않아!
- 정부는 집값이 급격하게 올라가는 것도 싫어하고, 급격하게 하락하는 것도 원치 않는다.
- 그래서 23년 7월에 역전세난이 일어나자, 전세금 반환 대출 규제를 완화하여, 전세 가격 및 매매가가 하락의 연착륙을 도모하였으며, 이로 인해 부동산 가격이 다시 상승하자, 23년 9월에는 특례보금자리론 축소(9억>6억)하여, 집 값 상승을 억제했다.
2. 최근 전세 DSR 대출 규제를 검토 중인 정부, 왜 일까?
- 최근 정부에서 전세 대출도 DSR대출 규제를 적용하는 정책에 대해서 검토 중이다. 많은 사람들이, 가계 대출을 줄이기 위한 이유라고 생각하지만, 실질적으로는 전세가가 상승하려는 움직임을 포착하고, 가격을 누르기 위하여 이에 대한 대응책을 고안한 것이다.
- 기존에 전세 대출은 DSR 대출 규제(소득 대비 갚아야 빚의 비율)에 포함되지 않았음. 왜냐하면 전세금은 집주인이 나중에 돌려주는 돈이라는 의미로써, 개인의 소득으로 갚아야 하는 돈이 아니라는 기조였다.
- 하지만, 규제 시행 이후부터는, 현재 신용 대출 등 다른 대출을 이미 받고 있는 사람들은 해당 대출의 이자금(년 상황 필요 원금+이자) 제외한 나머지 이자금이 적용되는 금액에 대해서만 전세 대출이 가능하게 된다. 다시 말해, 기존에는 전세 대출 금액 상관 없이 받을 수 있었는데, 이제 대출을 받을 수 있는 금액이 한정된다는 의미.
3. IF, 전세 DSR규제한다면 어떤 일이 발생될까?
- 하지만 전세대출 DSR 규제가 시행될 경우, 사람들의 많은 반발이 있을 것으로 예상이 된다. 사람들은 전세 가격이 저렴한 서울 외곽쪽으로 밀려나가거나, 월세집을 살아야 할 수 밖에 없을 것이다.
- 더불어, 전세 가격이 하락함에 따라, 매매 가격도 함께 떨어질 가능성 있다.
- 전세 거주 희망하는 사람의 경우, 정부에서 DSR규제를 발표한다면, 규제를 받지 않기 위해서, 재빨리 기존 대출 재시행/일부 상환 후 dsr 적용 받는 전세 대출 시행/ 워스트는 월세방으로 전환해야 할 것이다.
4. 우리나라 가계 부채는 정말 많은 것일까?
- GDP 대비 가계부채 비율이 높은 것은 맞음. 소득 대비 대출 금액이 높다. 1억 버는 사람이 1억 3백만원 대출이 있는 상황.
- 다만, 보유 자산 대비해서 가계부채가 높은 것은 아니다. 대출을 갚을 수 있지만, 사람들이 안 갚고 있다. 왜? 돈을 굴리고 싶어서. 다시 말해 투자를 하고 싶어서이다.
- 때문에 소득 대비해서는 많지만, 보유 자산 대비해서는 많은 편은 아니다. 하지만 소득이 증가하지 않거나, 자산이 줄어든다면 위험할 수 있다.
5. 나의 생각
- 정부가 전세 대출 규제를 시행하게 된다면, 집 값이 하락할 가능성이 높을 것으로 판단됨. 현재 집을 매매하는 것은 리스크가 있는 결정일 것으로 생각됨.
- 하지만 집 값이 하락하게 된다면 정부에서 되려, 대출 정책을 펼칠 수도 있음. 이 때, 기회를 잘 잡고, 대출을 받고 하락한 아파트를 매수하는 것은 좋은 결정이 될 것으로 생각됨.
- 현재 높은 전세가가 계속 높아지면, 이를 활용하여 갭투자하는 것도 방법일 수도 있겠다는 생각이 들지만, 한편으로는 그럴 경우, 정부에서 대출 규제를 시행하여 집 값이 하락될 수도 있으므로, 현재는 갭투자하지 않는 것이 좋을 시즌이라고 생각이 됨.